HYPOTHEKARZINSEN
Die Zinsen von Hypotheken schwanken täglich. Für Immobilienbesitzer ist es wichtig, sich zumindest vor dem Abschluss einer Hypothek Gedanken über die Hypothekarzinsen zu machen. Wer vergleicht, spart schnell mehrere tausend Franken pro Jahr.
HYPOTHEKARZINSEN VERGLEICHEN
Zinsen von Hypotheken zu vergleichen ist gar nicht immer so einfach. Grundsätzlich muss zwischen einem offline-Zinsvergleich und einem online-Zinsvergleich unterschieden werden. Wer von Bankfiliale zu Bankfiliale pilgert, investiert viel Zeit. Wichtig ist, sehr früh im Beratungsprozess abschlussfertige und verbindliche Zinsen zu erhalten. So können nicht konkurrenzfähige Anbieter früh im Selektionsprozess verabschiedet werden. Bei online-Zinsvergleichen muss zwischen allgemeinen Zinsvergleichen von Hypotheken und individuellen online-Hypotheken Offerten unterschieden werden. Allgemeine Zinsvergleiche sind hilfreich, um die aktuellen Hypothekarzinsen allgemein zu analysieren oder um potenziell günstige Anbieter überhaupt zu finden. Bei individuellen Zinsvergleichen wird die persönliche Situation des Kreditsuchenden genau erfasst und die Zinsen werden individuell berechnet. Was auf der Bankfiliale Stunden dauert, geht bei einem individuellen online-Vergleich von Hypothekarzinsen nur wenige Minuten. Der Algorithmus von HYPOTHEKE.CH vergleicht Zinsen vieler Anbieter individuell und in Echtzeit.
INDEX FÜR HYPOTHEKEN-ZINSEN
Die Entwicklung der Börsen, von Immobilienpreisen und vielen weiteren wirtschaftlich wichtigen Grössen werden anhand von Indices gemessen. Auch die Entwicklung der allgemeinen Hypothekarzinsen lassen sich perfekt anhand eines Index darstellen. HYPOTHEKE.CH HAT dazu den HYPOTHEKE.CH Zinsindex für Wohnimmobilien entwickelt. Dieser Index widerspiegelt die Zinsentwicklung von Hypotheken in der Schweiz. Es fliessen pro Jahr mehr als 250‘000 Hypothekenzinssätze in die Berechnung des Index ein.
BESTE HYPOTHEKARZINSEN
Bei einigen Kreditgebern gilt ein sogenannter Einheitszinssatz. Alle Kunden erhalten somit die gleiche Zinsofferte, sofern eine Hypothek bewilligt wird. Viele Kreditgeber wenden hingegen eine risikoadjustierte Zinsberechnung an. Bei guter Kredit-Bonität des Immobilienbesitzers ist der Zinssatz tiefer, bei einer aus Sicht des Kreditgebers schlechten Finanzsituation gibt es einen Zuschlag. Belehnung, Tragbarkeit und viele weitere Faktoren haben somit Einfluss auf den Zinssatz einer Hypothek. Das persönliche Rating kann man optimieren, indem man sich beim Kreditgeber „gut verkauft“. Digital geschieht das voll automatisiert, auf der Filiale ist es hingegen Zeitaufwändig und oft nicht zielführend. Mehr zum Thema „beste Hypothekarzinsen“ gibt es hier: Wie erhält man beste Zinsen bei seiner Hypothek?
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DEFINITION HYPOTHEKARZINS
Banken, Versicherungen und Pensionskassen leihen Geld in Form von Hypotheken an Immobilienbesitzer aus. Für die Ausleihe verlangen sie einen Zins. Der Zinssatz widerspiegelt die Kosten für die Geldausleihe. Der Hypothekarzinssatz wird zu einem grossen Teil durch Angebot und Nachfrage bestimmt. In Extremfällen kann ein Zinssatz auch negativ sein. Der Zinssatz drückt die Zinshöhe in Franken pro Jahr im Verhältnis – also in Prozent – des ausgeliehenen Kapitals aus. Zinssätze lassen sich somit sehr gut miteinander vergleichen. Es gibt jedoch verschiedene Zinsusanzen und auch Gebühren dürfen beim Vergleich nicht vernachlässigt werden. Hypothekarzinsen sind tiefer als Zinsen auf anderen Krediten, weil eine Immobilie als Pfand dient. Das gibt dem Kreditgeber eine grössere Sicherheit als beispielsweise bei einem Blankokredit.
ZINSUSANZ BEI HYPOTHEKARZINSEN
Bei der Schweizer Zinsusanz hat jeder Monat 30 Tage – die Hypothekarzinsen werden für 360 Tage verrechnet. Bei der internationalen Zinsusanz wird der Zinssatz mit der effektiven Anzahl Tage in einem Jahr multipliziert (365 Tage oder 366 Tage bei einem Schaltjahr) und durch 360 Tage dividiert. In den Berechnungen wird bei der internationalen Zinsusanz mit 365.25 Tagen gerechnet, sodass auch Schaltjahre berücksichtigt sind. Es kommt die bei Hypotheken verbreitete nachschüssige Zinsbelastung zur Anwendung. Bei unterschiedlichen Zinszahlungsterminen wird davon ausgegangen, dass später "benötigtes" Kapital zum Zinssatz im Hypothekarvertrag angelegt werden kann.
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ZINSEN SPAREN BEI HYPOTHEKEN
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um Hypothekarzinsen zu sparen. Ganz einfach spart jeder Zinsen, der eine tiefe Hypothek hat. Wer also Geld auf der hohen Kante hat, kann sich überlegen, die Hypothek zu reduzieren. Ob das sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Mehr dazu hier: Wie hoch sollte die Hypothek sein und wann sollte man amortisieren?
Der Zeitpunkt des Hypothekarabschlusses ist ebenfalls wichtig, weil die Zinsen ja täglich oder sogar stündlich schwanken. Wer den richtigen Moment findet, spart Zinsen. Eines aber vorweg: Schon so Mancher hat sich getäuscht und zugewartet und wurde dann von rasch steigenden Zinsen überrascht und musste irgendwann zu einem schlechten Zinssatz abschliessen. Eine auslaufende Hypothek muss irgendwann erneuert werden und beim Hauskauf kommt irgendwann das Zahlungsdatum immer näher. Meist ist aber das Gegenteil der Fall: Bankberater raten nicht selten dazu, die Hypothek schnell abzuschliessen, weil die Zinsen jederzeit nach oben gehen können. Wer vom Berater motiviert wird, möglichst schnell den Vertrag zu unterschreiben oder sogar unter Druck gesetzt wird, ist meist schlecht beraten. Sich Zeit lassen und wenn man persönlich sicher ist, dass das Angebot passt, sollte man unterschreiben.
ZINSEN SPAREN MIT MEHREREN HYPOTHEKEN-TRANCHEN?
Verschiedene Hypothekenlaufzeiten haben verschiedene Zinsen. Wer die richtige Laufzeit wählt, kann Zinsen sparen. Die Wahl der Laufzeit der Hypothek hängt mit der persönlichen Zinserwartung zusammen. Und weil Prognosen schwierig sind, sollte die Laufzeit vor allem anhand der Risikofreudigkeit und Risikofähigkeit eines Immobilienbesitzers gewählt werden. Mit kurzen Laufzeiten fährt man langfristig meist günstiger, das Risiko kurzfristiger Zinsanstiege und damit einer Erhöhungen der Wohnkosten ist dann aber deutlich ausgeprägter. Da stellt sich eine andere Frage: Lohnt es sich, verschiedene Laufzeiten bei Hypotheken zu kombinieren? Das wird zwar immer wieder empfohlen, aber um Zinsen zu sparen ist das ein denkbar schlechtes Instrument. Der Grund: Läuft eine Hypothek aus und ist noch eine weitere Hypothek auf derselben Immobilie vorhanden, ist ein Wechsel des Anbieters meist nur möglich, wenn die längere Hypothek höchstens 18 Monate länger läuft als die kürzere. Bei mehreren Jahren Laufzeitdifferenz ist ein Wechsel des Anbieters kaum möglich. Wer Laufzeiten kombinieren will, schliesst lieber sehr kurze SARON-Hypothek ab und kombiniert diese mit einer langen Festhypothek. Mehr zu diesem Thema hier: Richtiger Zeitpunkt Verlängerung Hypothek, Hypothek verlängern
«Zinsen vergleichen lohnt sich heute noch mehr als früher. Durch die Digitalisierung wird Transparenz geschaffen und in wenigen Minuten erfährt jeder den individuellen Zinssatz für seine Hypothek.»
Lars Schultz
Mitgründer von Hypotheke.ch
EINFLUSSFAKTOREN BEI HYPOTHEKENZINSEN
Viele gesamtwirtschaftliche Mechanismen beeinflussen das allgemeine Zinsniveau. Der Zinssatz von Kapital ergibt sich unter dem Strich durch Angebot und Nachfrage. Es stellt sich also die Frage, welche Einflussfaktoren diese zwei Parameter bei den Hypothekenzinsen beeinflussen. Eine gute Konjunktur, also gute wirtschaftliche Aussichten, erhöhen die Nachfrage nach Kapital und somit die Zinsen. Eine hohe Inflationserwartung sorgt ebenfalls für höhere Zinsen. Wenn Geld ausgeliehen wird, muss der Kreditnehmer mit den Zinszahlungen schliesslich dafür sorgen, dass das geliehene Geld am Ende der Kreditlaufzeit nominal betrachtet nicht weniger Wert hat als bei der Auszahlung des Kredits. Auch die Geld- und Fiskalpolitik haben Einfluss auf die Zinsentwicklung. Zudem kann sich eine Volkswirtschaft wie die Schweiz dem internationalen Wettbewerb nicht entziehen. Eine Veränderung der Zinsen anderer Währungen hat Einfluss auf die Zinsen des Schweizer Frankens. Auch Devisenkurse und das Angebot und die Nachfrage nach Obligationen beeinflussen das allgemeine Zinsniveau und somit die Hypothekarzinsen. Die Zinsentwicklung hängt also von sehr vielen Faktoren ab. Viele Ökonomen sind sich deshalb einig, dass die kurzfristige Entwicklung der Hypothekenzinsen kaum prognostizierbar ist. Kommt hinzu, dass jedes Kreditinstitut die Zinsen individuell gestaltet. Laufzeiten, Bonitäten und andere Faktoren müssen ins Gesamtportfolio eines Kreditgebers passen. Es ist deshalb oft so, dass ein Kreditgeber bei einer ganz spezifischen Schuldnersituation extrem gute oder sehr schlechte Zinsen hat.
DAS KREDITRATING HAT EINFLUSS AUF DEN HYPOTHEKENZINSSATZ
Das persönliche Kreditrating hat ebenfalls Einfluss den Zinssatz. Schliesslich können auch Kreditgeber rechnen und verlangen für eine schlechtere Bonität - also ein höheres Risiko - entsprechend höhere Zinsen. Welche Faktoren das persönliche Kreditrating beeinflussen, hat HYPOTHEKE.CH in einer Studie analysiert. Tragbarkeit und Belehnung sind die wichtigsten Faktoren. Mehr dazu erfahren Sie hier: Studie: Welche Faktoren beeinflussen das Bonitätsrating bei Hypotheken (pdf)
WEITER INFORMATIONEN ZU HYPOTHEKE
PLATTFORMEN FÜR HYPOTHEKEN
Werden sich online-Hypotheken-Plattformen durchsetzen? Welches sind die Vor- und Nachteile und wieso ist es für jeden spannend, sich über eine Plattform über Hypotheken zu informieren? Jetzt mehr erfahren.
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DARUM HYPOTHEKE.CH
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WIE HABEN SICH DIE HYPOTHEKARZINSEN DEN LETZTEN MONATEN ENTWICKELT?
Durchschnittliche Hypothekarzinsen vor einer bestimmten Zeit (Vergangenheitszinsen). Der Durchschnitt berechnet sich aus dem täglichen Zinsvergleich von HYPOTHEKE.CH an einem bestimmten Datum. Die Tabellen stellen Hypothekarzinsen in der Vergangenheit für verschiedene Hypothekarmodelle dar. Update: täglich
| Modell / Laufzeit | Aktuell | vor 2 Wochen | vor 1 Monat | vor 3 Monaten |
|---|---|---|---|---|
| Variabel | 2.74% | 2.74% | 2.74% | 2.77% |
| SARON (Marge) | 1.13% | 1.10% | 1.11% | 1.09% |
| Fest 2 Jahre | 1.22% | 1.27% | 1.45% | 1.35% |
| Fest 3 Jahre | 1.27% | 1.33% | 1.54% | 1.39% |
| Fest 4 Jahre | 1.35% | 1.40% | 1.62% | 1.43% |
| Fest 5 Jahre | 1.43% | 1.47% | 1.69% | 1.48% |
| Fest 6 Jahre | 1.51% | 1.55% | 1.76% | 1.52% |
| Fest 7Jahre | 1.57% | 1.62% | 1.82% | 1.57% |
| Fest 8 Jahre | 1.64% | 1.68% | 1.88% | 1.60% |
| Fest 9 Jahre | 1.70% | 1.74% | 1.93% | 1.64% |
| Fest 10 Jahre | 1.75% | 1.79% | 1.97% | 1.68% |
| Fest 11 Jahre | 1.77% | 1.82% | 1.99% | 1.70% |
| Fest 12 Jahre | 1.82% | 1.86% | 2.03% | 1.73% |
| Fest 13 Jahre | 1.88% | 1.92% | 2.11% | 1.79% |
| Fest 14 Jahre | 1.91% | 1.95% | 2.13% | 1.82% |
| Fest 15 Jahre | 1.94% | 1.98% | 2.15% | 1.82% |
Diese Tabelle wird täglich aktualisiert
Lesebeispiel
Der Zins einer fünfjährigen Festhypothek lag vor einem Monat (-1M) bei 1.69%. Diese Tabelle wird täglich aktualisiert.
Bei den Zinsen in der Zinstabelle handelt es sich um indikative Richtsätze. Die Richtsätze werden mehrmals täglich aktualisiert und für die Erstellung der Tabelle verwendet. Alle Angaben sind unverbindlich und ohne Gewähr. Irrtum vorbehalten. Mehr dazu hier: Zinsen vergleichen Hypothek