HYPOTHEK STAFFELN: MEHRERE LAUFZEITEN SINNVOLL?
Wo stehen die Zinsen, wenn meine Hypothek fällig wird? Diese Frage stellen sich viele und sie ist auch wichtig. Trifft man den falschen Moment, kann es teuer werden. Gibt es für dieses Problem Lösungen und welche sind sinnvoll?
VIDEO: HYPOTHEK SPLITTEN ODER NICHT
LAUFZEITEN VON HYPOTHEKEN SPLITTEN REDUZIERT DAS RISIKO
Das Wichtigste vorweg: Die perfekte Lösung gibt es nicht. Eine mögliche Lösung: Ich schliesse mehrere Hypotheken mit unterschiedlichen Auslaufdaten / Laufzeiten ab. So ist die Chance klein, dass der gesamte Hypothekarbetrag zu hohen Zinsen erneuert werden muss. Durch verschiedene Laufzeiten bringt man also sozusagen eine Diversifikation der Laufzeiten zustande. Schauen wir uns dieses Vorgehen, das von vielen Bankberatern immer wieder empfohlen wird, etwas genauer an.
STAFFELN SCHAFFT ABHÄNGIGKEIT
Wird eine Hypothekentranche fällig und läuft eine zweite Tranche noch mehr als 18 Monate länger, dann muss man die Hypothek meist beim bestehenden Anbieter verlängern. Eine Ablösung ist durch einen neuen Anbieter ist kaum möglich. Daraus ergibt sich ein Problem: Man kann nicht über den Zinssatz verhandeln, weil sich die Bank mit der Staffelung sozusagen ein Monopol organisiert hat. Sie wird beim Zins weniger an die Schmerzgrenze gehen, als wenn sie Angst haben muss, ansonsten das Geschäft zu verlieren. Die Zinsen sind bei gestaffelten Hypotheken unserer Erfahrung nach deshalb im Schnitt höher, als wenn Hypotheken nicht gestaffelt sind und man dadurch richtig gut verhandeln kann. Man sollte sich also gut überlegen, ob man sich in diese Abhängigkeit begeben will.
WELCHE ALTERNATIVEN ZUR STAFFELUNG VON HYPOTHEKEN GIBT ES?
Als Alternative kann man immer nur eine Tranche abschliessen oder bei mehreren Tranchen darauf achten, dass die Verfalldaten maximal 18 Monate auseinander liegen. So ist sichergestellt, dass man den Anbieter immer wechseln kann. Langfristige Analysen der Zinsen zeigen auf, dass die Zinsen selten lange hoch sind. Wenn sie steigen, steigen sie schnell. Sie fallen aber in der Regel auch rasch wieder. Deshalb wird das Risiko von langfristig hohen Zinsen in unseren Augen oftmals überschätzt. Wenn jemand trotzdem staffeln will, ist die Staffelung einer Fest- und mit einer Saron Hypothek in unseren Augen besser. Wieso ist das so? Die Antwort auf diese Frage findet sich im Video.
«Die Hypothek zu staffeln ist selten sinnvoll. Das nützt vor allem der Bank, weniger dem Kunden. Wer gut verhandeln will, staffelt nicht oder schaut, dass die Endlaufzeiten maximal 18 Monate auseinander ligen.»
Florian Schubiger
Mitgründer von HYPOTHEKE.ch
WER VERHANDELN WILL, STAFFELT NICHT
Kurz und bündig: Banken wollen nicht verhandeln, sondern möglichst hohe Zinsen durchsetzen. Das gilt nicht immer - schliesslich gibt es wie überall verschiedenen Mentalitäten und Berater. So wie in jeder anderen Branche auch. Aber trotzdem ist festzuhalten, dass das Instrument der Staffelung vielmals dazu missbraucht wird, um höhere Zinsen bei den Kunden durchzusetzen. Wer verhandeln will, sollte dabei auf Transparenz setzen. Durch die Digitalisierung geht das immer besser: Banken, Pensionskassen, Versicherungen und Anlagestiftungen buhlen um Kunden. HYPOTHEKE.ch vergleicht mehr als 250 Kriterien mit unzähligen Kreditgebern und berechnet in Echtzeit die Zinsen für Ihre Hypothek. Auf einen Blick ist sichtbar, welcher Kreditgeber am besten passt. Durch die Digitalisierung spart man Geld und Zeit – und vielen Fällen auch Nerven. Ausprobieren lohnt sich.
IST EIN SCHULDBRIEFSPLITTING DIE LÖSUNG?
Nein, meistens nicht. Mit einem Schuldbriefsplitting lässt sich das Problem der Abhängigkeit nur bedingt lösen. Dies rührt daher, weil man sich beim Abschluss des Hypothekarvertrags bei einem neuen Anbieter nach dem Splitting des Schuldbriefes meistens dazu verpflichtet, die noch länger laufende Hypothek ebenfalls zum neuen Anbieter zu transferieren. Bei der Fälligkeit der zweiten, länger laufenden Tranche, kann man dann also wieder nicht verhandeln, beziehungsweise es besteht schon wieder en Monopol und die Zinsen sind dadurch oftmals höher.
FAZIZ - IST EIN SPLITTING DER HYPOTHEK RATSAM?
In den meisten Fällen raten wir nicht dazu, die Hypothek zu staffeln. Kann man die kürzer laufende Tranche bei der Fälligkeit amortisieren, kann eine Staffelung ohne grosse Nachteile aber auch Vorteile bringen. Hat jemand mehrere Immobilien, kann einen Laufzeitenstaffelung über das gesamte Hypothekenportfolio erreicht werden, ohne dass sich die oben beschriebene Abhängigkeit zur Bank ergibt.
DAS SAGEN BEKANNTE MEDIEN ÜBER DIE STAFFELUNG VON HYPOTHEKEN
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